耐震標章實現建築價值鏈

【2017-02-02╱台北訊】

台灣建築中心主任工程師李明澔說，建築營造取得耐震標章代表建商願意搭建完整的「建築價值鏈」，價值會傳遞至住戶本身。耐震標章是什麼？財團法人台灣建築中心主任工程師李明澔指出，從耐震的設計規範來看，耐震可以兩個面向來理解，包含建築物結構設計上須滿足的條件，當然更重要的是，如何落實結構設計的施工品質。

在耐震標章的規範中，最重要的環節為「結構技師須現場駐點」，對於專業技師要時時刻刻與營造現場互動，可不是件輕鬆的事情。李明澔說，耐震標章的取得還是需要業主的決心投入，整體營造成本會大幅增加，在許多國際場域，不論是規劃設計與實務施工階段，在現場時刻比照自身的設計理念，讓施工品質走向務實。李明澔認為，現階段在法規面鼓勵業者多做一些，將施工品質提高，讓好的品質可以被住戶直接感受到。

以久泰建設新建案「久泰皇品」來說，完成結構技師駐場的「第三人監督」的難關，也須接受委員隨時臨檢，確認建案是否如圖施工。技師在場也不會閒著，現場蒐集施工細節、按階段整理成冊。在建材用料的要求上，為達成耐震標章的標準，審核期間投入多位土木技師、大地技師、結構技師進行審核，不只是技術環節，在結構等級、鋼筋用料、焊點要求皆逐一查驗，讓該建案不只符合施工環節的標準，更在建材與細部施作上經過認可。前述的制震措施，也體現在這個建案中，由「雙制震系統」，包括16組UBB斜撐器、80組VEM粘彈性制震壁，藉消弱震能、提高舒適度，同步強化SC＋SRC的鋼骨結構。

對於住戶而言，耐震標章的價值表現在施工品質上，並且讓住戶更安心地居住，並於2016年6月榮獲內政部建築研究所指導，台灣建築中心辦理頒發之「耐震標章」，列席第24座國家級制震名宅。

捷運綠線沿線共構站，以G9站的開發面積最大，最受矚目。陳恒芳攝

台中捷運綠線明年就要通車，全長16.71公里的捷運線，共有18個站點，未來將是台中大眾運輸的首個骨幹，關於綠線捷運的3個「之最」，也相當值得注意。
 
在18個站點中房價最低的，是位於烏日區九張犁的G14站，根據住商不動產統計2016年下半年成交資料，該站平均單價僅12.6萬元，較其他站點低16%~45%。
 
而目前推案量最大的，是位在文心路、中清路口的G7站，走路10分鐘的距離內，現在就有6個建案在賣，且多是惠宇、寶璽、德鑫、勝美等知名建商。

2017年02月24日

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台中公園日月湖清淤完成後已重新對外開放

近來台中市政府力拼舊城復興，閒置近三十年的遠東百貨及綜合大樓都更逐漸露出曙光，而東協廣場啟用、第二市場整修完成都讓舊城區重新找回活力。另外柳川、湖心亭等水道長久以來的水質問題經過清淤、整治工程之後成果也令多數市民滿意，雖然中區市容較為老舊，但相對低檔的行情反倒形成價格優勢。

 閒置數十年的舊遠東百貨大樓曾經是台中市最著名的地標之一，而綜合大樓則是台中市最早的綜合性商業大樓。自2015年起原遠東百貨大樓、綜合大樓及成功路側土地及建築物所有權人陸續表達有意參與都市更新，市府也協助輔導所有權人成立都市更新會，去年11月底都發局准予立案。

 都發局表示，原遠東百貨大樓、綜合大樓及成功路側都市更新案是繼千越大樓案第二件都市更新重建案，此處於台中市舊市區核心，鄰近台中車站、東協廣場、台中州廳、宮原眼科等台中市重點地標，未來配合綠川掀蓋，綠空鐵道計畫完成將串聯台糖與干城，形成文化走廊。

 老市場 傳統夜市 歷久不敗

除了透過都更之外，城市的文化軌跡也可以透過硬體修繕來再現風華，台中第二市場起源於日治時期，以六角樓為中心呈放射狀的建築規畫，至今已有百年歷史，而市場更內藏有許多老台中人心中的經典古早味與各式南北貨。為慶祝百年，日前第二市場已完成總體整修再度對外營業，使得一度沒落的第二市場觀光人潮再度回籠。

 同樣位於中區的中華路商圈也是台中市早期著名的夜市之一，雖然城市發展重心西移，但中華路上的店面出租率居高不下，據統計目前中區仍有24間金融機構、30間登記旅店、近60間健保診所支撐，因此往來的上班族、學生、商務人士、觀光人潮讓此區維持一定的消費基本盤。

台中車站新站、鐵路高架化、綠空鐵道等建設新貌，有助翻轉舊市區的老舊形象

受惠政府與台鐵的政策規劃及民間企業進駐所帶來的利多，台中車站周邊不動產熱度隨之上揚。2016年設定地上權招標，台中市東區1298.5坪的土地，以約4.32億脫標，與103年南山人壽在同區標下地上權相較，兩年內超過1倍。

近幾年，政府針對舊市區再生，積極推動台中車站新站、鐵路高架化、綠空鐵道、打通台中車站前後站等重大建設及都更規劃；台鐵為促進地方發展，計劃將鐵道文化結合商業，針對中區、東區兩個行政區，共16筆的土地進行招商，為區域發展增添可看性。另外台中車站周邊宮原眼科、第四信用合作社、李方艾美酒店、南山人壽及秀泰影城合作的干城商業區「勝利廣場」、「陽光廣場」等商業開發，也為區域帶進不少人潮和錢潮。

利多加持 土地行情兩年倍翻

政府設定地上權招標，全台共11筆土地釋出，標脫4筆，其中一筆位於台中東區，鄰近台中火車站的土地，共1298.5坪，以約4.32億脫標，平均權利金單價33.3萬元，與103年南山人壽在同區標下地上權相較，兩年內超過1倍。

業界人士指出，台中車站新站、鐵路高架化、綠空鐵道等建設新貌，有助翻轉舊市區的老舊形象，加上李方艾美酒店、干城商業區等商業開發成形後，也可望為周邊區域帶入不少人潮及錢潮，後市可期，對區域不動產行情有相對正面助益。看好火車站周邊區域發展前景，聚合發、銓威、大熊、順天、親家、麗寶等建商紛紛進駐推案，瞄準小資、首購等自住族群，推首購型產品搶市。

 大里東區交界 直通74號

台中建國市場將預定於明天9月20日在新址正式營業，帶來人潮、錢潮，活化區域能見度與房地產市場。(圖/立智公關提供)

位於台中的全國最大公有零售市場-建國市場，將預定於明天9月20日在新址正式營業，新建國市場占地約2.23公頃，規劃5層樓橘紅色系復古式建築，共711攤位，2000個汽機車停車位，力拼國際級觀光市場，未來可望成為中市觀光市場的指標，帶來人潮、錢潮，活化區域能見度與房地產市場。

 舊址位於東區建國路上的建國市場，與周邊衍生出的市集，合計約莫近2000個攤位聚集，市場規模居中台灣最大，也是全國最大公有零售市場，配合台中都會區鐵路高架捷運化計劃的鐵路高架化與台中車站特定區都更計劃，原有攤商搬遷至建成路、忠孝路口的新建國市場，新建國市場別於一般傳統市場街道巷弄的觀感印象，將為舊市區再注生命力，也帶動在地生活機能與人潮。

 台中市不動產開發商業同業公會副理事長林正昇表示，近年政府積極投入台中舊市區重生再造，除了新建國市場全新風貌再現東區之外，台中都會區鐵路高架捷運計劃也將於本月25日進行第一階段的通車，隨各項建設及計劃一一到位，增加購屋者對區域房市的信心，提升下手意願，也讓舊市區前景看俏，如中區、西區、太平及北屯區房市隨之升溫，品牌建商推出的中小坪數自住宅推案，很受在地客埋單。

 如聚合發中區新成屋「愛美」近一中商圈，吸引首購、區域換屋等自住客，目前僅剩1戶可售；西區慶仁「之間」備受自住客青睞，目前銷售衝破8成；而鄰近捷運紅線太原站及精武站的北屯、太平區，再添交通利多，銓威「一中樂叙」、總太「美樂地」成市場焦點，每周來電詢問非常熱烈。

http://estate.ltn.com.tw/article/1625

今年房市會不會落底？戴德梁行估價師事務所所長楊長達表示，今年第1季的土地交易量是觀察重點，如果交易量無法站上300億，今年落底機會渺茫。

楊長達表示，土地是原料，建商是不是看好房市，端看買地情況，建商如果不買，房市沒有動能，就不太可能好轉。

他說，去年土地市場是黑暗的一年，含地上權交易在內，全年僅890多億元，不僅創下金融海嘯後新低，也跌破十年均線1116億元，單以所有權土地來看，和前三年比較，幾乎是腰斬。

另以去年前十大交易來看，過去前十大交易，買方主要都是建商，但去年建商已淪為配角，最大一筆交易為華碩斥資78億買下的北投工業土地，另有四筆也都是工業土地。

去年大型建商幾乎都縮手，唯一還在買地的，就只有興富發建設，在十大交易中占了四筆，但交易金額占比不高，十大交易總金額約250億元，工業地就占了超過六成。

楊長達說，很多業者建商對外表示今年會落底，但如果認定房市會落底，去年就應該進場購地，準備原料，如果連地都不買，沒有推案，房市怎麼可能落底好轉？ 他表示，去年工業土地異軍突起，主要是近年中國大陸投資環境優勢不再，台商有回台設廠以及網路電商之倉儲物流配送需求，前幾年中南部工業土地行情僅約一坪3、4萬元，如今則都已倍數增長。

但這和住商市場關係不大，而且2017年工業土地需求雖仍在，但由於工業地價亦已撐在高點，交易難度恐將高於2016年。

楊長達表示，土地市場急凍，主要和政府近年一路打壓有關，從金管會金八條開始，一路祭出豪宅稅、囤房稅、調高公告地價、建物標準造價，一直到房地合一稅上路，一而再，再而三的打擊，市場現在已被打趴在地上，很難短時間就重新站起來。

筆記起來！2017繼承、贈與之免稅額計算

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部於近日公告2017年發生之繼承或贈與案件適用遺產及贈與稅(以下簡稱遺贈稅)法規定之免稅額、不計入遺產總額及各項扣除額之金額如下：
 
一、遺產稅
　(一)免稅額：新台幣(下同)1,200萬元。
　(二)不計入遺產總額之金額：
　　1、被繼承人日常生活必需之器具及用具：89萬元以下部分。
　　2、被繼承人職業上之工具：50萬元以下部分。
(三)扣除額：
　　1、配偶扣除額：493萬元。
　　2、直系血親卑親屬扣除額：每人50萬元。其有未滿20歲者，並得按其年齡距屆滿20歲之年數，每年加扣50萬元。
　　3、父母扣除額：每人123萬元。
　　4、重度以上身心障礙特別扣除額：每人618萬元。
　　5、受被繼承人扶養之兄弟姊妹、祖父母扣除額：每人50萬元。兄弟姊妹中有未滿20歲者，並得按其年齡距屆滿20歲之年數，每年加扣50萬元。
　　6、喪葬費扣除額：123萬元。
 
二、贈與稅
　　免稅額：每年220萬元。
 
財政部表示，依遺贈稅法第12條之1第1項規定，遺產稅、贈與稅之「免稅額」、「被繼承人日常生活必需之器具及用具、職業上之工具，不計入遺產總額之金額」、「被繼承人之配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母扣除額、喪葬費扣除額及殘障特別扣除額」，每遇消費者物價指數較上次調整之指數累計上漲達10％以上時，自次年起按上漲程度調整之。
 
現行遺產稅及贈與稅之免稅額，於2009年1月23日修正遺贈稅法部分條文時，調整為1,200萬元及220萬元，因此其調整基期為2009年，該年適用之消費者物價指數為98.26，與2016年適用之指數104.78相較，上漲6.64％，未達應行調整標準，故毋需調整；至不計入遺產總額及各項扣除額等金額，上次調整年度為2014年，該年適用之指數為102.65，與2016年適用之指數104.78相較，上漲2.08％，未達應行調整標準，亦毋需調整。
 
財政部說明，上開公告內容，可至該部賦稅署網站(http://www.dot.gov.tw)，點選「便民服務\賦稅法規\行政規則\遺產及贈與稅法相關法規\2017年遺產稅及贈與稅免稅額、不計入遺產總額及扣除額之金額」項下查閱。

資料來源https://goo.gl/t0eypo

房地稅務！營利事業處分屬房地合一之房地應如何申報？

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】民眾來電詢問，營利事業處分屬房地合一(新制)範圍之房屋、土地應如何申報？課稅稅率是多少？又其出售房地要如何計算所得(課稅稅基)？
 
財政部國稅局表示，營利事業在稅制上有兩個區別認定，一個是「總機構在中華民國境內之營利事業」另一個則是「總機構在中華民國境外之營利事業」，這兩種不同的營利事業範圍，所課徵的稅賦也略有差異，財政部國稅局說明如下：
 
(一)總機構在中華民國境內之營利事業：併入營利事業所得額辦理結算申報，稅率為17％。
 
(二)總機構在中華民國境外之營利事業：
   1.在中華民國有固定營業場所，採分開計稅，合併報繳。
   2.在中華民國無固定營業場所，由代理人向房地所在地之稽徵機關申報納稅。
   3.適用稅率為﹕
     (1)持有期間1年以內者：45％
     (2)持有期間超過1年者：35％
 
(三)房地交易所得(A)＝(出售房地總價額－取得成本－必要費用)。
   1.A＞0，且(A－土地漲價總數額)≧0，課稅所得=A－土地漲價總數額。
   2.A＞0，且(A－土地漲價總數額)＜0，課稅所得=0
   3.A≦0，不得減除土地漲價總數額。
   4.總機構在中華民國境內，A得自營利事業所得額中減除；總機構在中華民境外，A不得自該營利事業之其他營利事業所得額中減除。
   5.土地增值稅不得列為成本費用減除。

作者：MyGoNews方暮晨
時間：2017-01-15

https://goo.gl/1JE29k

雞年房市新生態，2017年房市10大趨勢

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】據住展雜誌彙整市調與政策，2017年房市可能會有以下10種趨勢，分別是「豪宅推案量井噴」、「產品超M型化」、「沒有鮭魚，只有禿鷹」、「漣漪效應轉為脫鏈效應」、「奧梨子變蘋果」、「老屋重建成為降價的引信？」、「搶照潮再起」、「都更案遍地開花」、「救市與健全化政策並行」、「房貸餘額再創新高」等10項。
 
趨勢一：豪宅推案量井噴。住展雜誌企研室經理何世昌表示，受到政府不打房、北市調降房屋稅，以及不少豪宅案已將近成屋階段，延無可延影響，全台豪宅推案量將爆出驚天巨量；其中，又以北市、高市豪宅案量最大，豪宅市場形成「南北狂燒中冷卻」的態勢。
 
趨勢二：產品超M型化。之所以稱作「超M型化」，是因為產品與坪數差距更甚於過往。比如說超豪宅的興起，不只規劃邁向藝術收藏走向，坪數已不再沿襲傳統的一、二百坪，而是把坪數放大到約三百坪、甚至到五百多坪，豪宅VS小宅推案更加極端。
 
趨勢三：漣漪效應轉為脫鏈效應。以往在多頭時期，豪宅案會產生「漣漪效應」，周邊建案會比價跟漲、並往外擴散。但在房市轉為買方市場後，漣漪效應已不復見，取而代之的是脫鏈效應，即真豪宅案依然穩守高價，但一般住宅案則持續降價才能獲得自住客青睞。豪宅與一般住宅案就像落鏈後的前後輪，二者之間失去連動性，各唱各的調。
 
趨勢四：沒有鮭魚，只有禿鷹。住展雜誌企研室經理何世昌分析，過去從海外回流、促成房價飆漲的鮭魚資金已經不存在，近來出現在北市上掃貨的只有禿鷹；二者雖然都具置產性質，但差別在於鮭魚追漲掃貨，而禿鷹只挑倒在地上的死屍，惟有價格夠划算才會狼吞虎嚥。逢低掃貨的案例不只侷限於台北市，預期其他縣市都可能出現多金客包裹吃下建案餘屋的狀況。
 
趨勢五：奧梨子變蘋果。住展雜誌企研室經理何世昌指出，行政院通過「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」草案後，因給予1.4倍容積獎勵，買爛房子來開發推案比買素地更有利可圖，爛房子頓時從奧梨子變蘋果。尤其，單一產權、大面積土地的老舊大樓更具姿色，開發效應遠高於產權分散的連棟式公寓。預期老屋重建條例若經立院通過，舊大樓買賣與開發案將蔚為風潮。
 
趨勢六：老屋重建成為降價的引信？老屋重建給予高額容積獎勵，勢必吸引業者砸重金買舊房子來開發，其所成交的土地單價戶看之下會很高，但實際上容積單價卻大幅下降，推案成本會比傳統建案低。因此，老屋重建案將更有降價的本錢，這會不會是點燃另一波價格戰的引信？值得追蹤觀察。
 
趨勢七：搶照潮再起。由於2018年起取得建照的預售屋雨遮、屋簷不登記亦不計價，預計2017年將有申請建照潮。只是受到房市交易不振影響，以及部份業者應已備有應對方案，估計這波搶照潮會是「小潮」，而非「大潮」。此外，2018年雨遮登記新制上路後，雨遮登記將由目前的「一國兩制」邁入「一國三制」時代，若政府宣導不足，購屋糾紛只會更多不會更少。
 
趨勢八：都更案遍地開花。大台北自2016年開始，都市更新建案開始出量，預期2017年都更案量會比2016年至少增加2成以上，北台灣都更案量上看千億。但何世昌認為，都更案放量並不代表都更有救了，答案恰好相反；由於近年釋出的都更案，都是在先前房市景氣大好時所談的，但目前房價持續修正，餅變少而大家又想多分一點，都更是難上加難。
 
趨勢九：救市與健全化政策並行。從行政院拍板的老屋重建條例與台北市降新房屋稅，可以確定政府已有救市的意願。但此同時，房市健全化政策也同步推行，如雨遮不登記、不計價、社會住宅等。預期救市與健全化政策並軌，會是今年房市政策主要基調，且救市也只是力道偏弱的小規模救市，大規模救市的機率微乎其微。
 
趨勢十：房貸餘額再創新高。2016年全國房貸餘額居高不下，估計2017年房貸餘額會再持續攀高，一來是成屋交屋潮所致，二來是2017年成交量能應會比2016年稍好。由於交屋潮之故，部份營建股帳面會很漂亮。即便如此，料2017年仍會有些營建股為了鎖住利率、或籌措渡寒冬資金而發債。

資料來源https://goo.gl/Bl02GW