房氏物語

合建分屋！必需注意營業稅「2大問題」

MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示，地主提供個人土地與建設公司合建分屋，除符合財政部2015年1月28日台財稅字第10304605550號令規定免課徵營業稅之情形外，原則上係屬加值型及非加值型營業稅法(以下簡稱營業稅法)課徵範圍，應辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。
 
國稅局說明，合建分屋營業稅所涉及的問題主要可分為下列二項：
 
一、地主與建設公司雙方換出房屋與土地時點如何認定及應如何開立憑證？
 
依財政部1995年5月24日台財稅第841624289號函釋規定，除地主自始至終均未列名為起造人，且建設公司於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應分得之房屋所有權移轉與地主，應以房屋所有權移轉與地主之登記日為房屋換出日外，其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋換出日。建設公司並應於上述換出日起3日內開立統一發票。另依財政部1986年10月1日台財稅第7550122號函釋規定，依營業稅法施行細則第18條及第25條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，於換出房屋或土地時開立統一發票。
 
二、地主出售合建分得之房屋，應如何課稅？
 
依財政部2015年1月28日台財稅字第10304605550號令規定，個人以其持有非自用住宅用地或持有未滿1年之自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋，嗣出售其所有之房屋，如該地屬都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝，且符合(一)非自用住宅用地興建前持有10年以上者。(二)興建後持有自建或分得房屋，銷售前土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用連續滿2年者，得免辦理營業登記，免課徵營業稅及營利事業所得稅之外，其餘均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。
 
國稅局進一步說明，查獲A君提供其非自用住宅用地與建設公司合建分屋，建設公司於房屋興建完成辦理總登記後，將地主應分得之房屋所有權移轉與A君，因A君未符合上開財政部2015年1月28日令釋得免辦理營業登記規定，其未依規定申請營業登記及報繳營業稅，乃依稅捐稽徵法第44條及營業稅法第51條第1項規定補徵所漏稅額90萬餘元，並裁處1倍之罰鍰；另建設公司亦因未依前揭房地互易之規定，開立統一發票予A君，逕行跳開予買受人，除短漏開統一發票500萬餘元，按稅捐稽徵法第44條及營業稅法第51條第3項規定補徵所漏稅額26萬餘元及裁處1倍之罰鍰外，並按其未依規定開立統一發票予A君，依稅捐稽徵法第44條裁處100萬元罰鍰。
 
國稅局呼籲，地主提供個人土地與建設公司合建分屋及出售分得之房屋，應特別注意上開規定核實開立統一發票，以免受罰。

資料來源https://goo.gl/mbfQ6a

納稅義務人辦理個人房屋土地交易所得稅申報常見錯誤情形

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示，2016年1月1日以後取得或2014年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地，於2016年1月1日以後出售者，除符合免申報條件外，不論盈虧，應於完成移轉登記日的次日起算30天內申報納稅。為協助納稅義務人辦理申報作業，避免申報錯誤，財政部國稅局特別整理報稅常見錯誤情形，提醒民眾注意。
 
一、申報地點：誤將申報書及相關附件遞交至出售標的物所在地稽徵機關，納稅義務人應向申報時戶籍地所在地國稅局辦理申報。
 
二、申報期限：
(一)申報期限計算錯誤(例如：以移轉登記日之次日直接加30日推算)，致逾期申報。
(二)移轉登記日日期及取得日期填寫錯誤(誤填為立契日)。
 
三、成本部分：
(一)實際為贈與取得者，應以受贈與時之房屋評定現值及土地公告現值為取得成本，誤以買賣價格為取得成本。
(二)物價指數認定有誤，導致取得成本高報。
(三)誤將費用列為成本，例如：將交易(出售)時所支付之仲介費(應列為可減除費用)，列入可減除成本。
 
四、費用部分
(一)未提示取得、改良及移轉費用者，未於可減除費用扣除成交價額5％。
(二)誤將水電瓦斯費、土地增值稅及房屋稅列為可減除之成本或費用。
(三)誤將土地增值稅列為可減除費用扣除。
(四)檢附資料不齊全致無法認定。
 
五、自住房地租稅優惠：所有權人出售繼承持分之房屋土地，申報扣抵自用住宅免稅額400萬元，未按持分比例計算扣抵額。
 
民眾報稅後若發現錯誤，可以重新填寫一份正確申報書，補辦個人房屋土地交易所得稅申報；採用網路申報者，只要將正確資料在申報期限內重新上傳申報即可。但若已逾申報期限，不論採何種申報方式，均須向戶籍所在地稽徵機關辦理書面更正申報。

資料來源https://goo.gl/JGkLaJ

轉讓「預售屋」有虧損時，應如何申報財產交易損失？

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】民眾來電詢問，其於2016年下半年以1,700萬元買入某建案預售屋，2017年因急需資金週轉，欲以1,500萬元出售該預售屋，應如何申報財產交易損失？
 
財政部國稅局表示，依所得稅法第14條第1項第7類規定，財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為財產交易所得。又依同法第17條第1項第2款第3目第1點規定，納稅義務人、配偶及受扶養親屬財產交易損失，其每年度扣除額，以不超過當年度申報之財產交易之所得為限；當年度無財產交易所得可資扣除，或扣除不足者，得以以後3年度之財產交易所得扣除之。
 
依民眾來電所詢，其以1,700萬元買入某建案預售屋，嗣後如以1,500萬元賣出，即有財產交易損失200萬元。甲君於申報2017年度綜合所得稅時，可扣除該財產交易損失200萬元，惟不得超過申報2017年度財產交易之所得為限；若甲君2017年度無財產交易所得可資扣除或扣除不足者，得於以後2018、2019及2020年度之財產交易所得扣除之。
 
國稅局特別呼籲，納稅義務人如有轉讓預售屋並取得預售屋買賣價差時，應依法申報財產交易所得辦理綜合所得稅結算申報，倘有短漏報情事，在未經檢舉或稽徵機關進行調查前，請儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定，向戶籍所在地稽徵機關自動補報繳所得稅，否則一經查獲，除補稅外並依規定處罰。

資料來源https://goo.gl/HeiX1d

自有房屋無償借予他人供營業或執行業務者使用，仍應核課租賃所得

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】稅捐機關表示，依所得稅法第14條第1項第5類第4款規定，將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅。
 
稅捐機關舉例說明，轄內納稅義務人甲君將自有房屋無償借予其弟乙君經營企業社，未列報租賃所得，經稽徵機關按當地一般租金標準核定甲君租賃所得128,903元，並補徵所得稅額，甲君主張該自有房屋係基於兄弟間情誼無償借予弟弟使用，故無簽訂租賃契約，實際無租賃事實，申請復查。
 
案經稅捐機關以系爭房屋有設籍營業，縱雙方無約定租賃事實，仍應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，遂駁回其復查申請。稅捐機關進一步指出，個人將自有房屋無償借與他人(指本人、配偶及直系親屬以外之個人或法人)，且非供作營業或執行業務使用，如經查明屬實，是不須計算租賃收入，但是供作營業或執行業務使用，縱未收取租金，稽徵機關仍將依法核課租賃所得，提醒民眾務須注意。

資料來源https://goo.gl/JBJYEq

出租土地收取之租金收入及押金計算之租賃收入，均應併入個人綜合所得稅申報，以免受罰！

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】稅捐機關表示：民眾出租土地，若有收取押金，應將其收取之押金按當地銀行業通行之一年期存款利率計算租金收入，併同當年度收取之土地租金，一併列入申報。如未能提供出租該土地之必要損耗及費用證明，僅得將該租金減除該土地當年度已繳納之地價稅，列為租賃所得併入個人綜合所得稅申報，民眾應注意依規定辦理以免受罰。
 
稅捐機關舉例說明：轄內納稅義務人蔡君於2013年度將其所有土地出租給陳君，約定每月租金90,000元並收取押金180,000元，蔡君當年度綜合所得稅結算申報，漏未申報該筆租賃所得，經稅捐機關查獲，計算該土地租金收入1,082,466元(每月租金90,000元×12個月＋押金180,000元×利率1.37％)，並減除該土地當年度已繳納之地價稅90,466元，核定蔡君漏報租賃所得992,000元，除補稅外並依所得稅法第110條規定按所漏稅額處0.5倍之罰鍰180,000元。
 
稅捐機關特別提醒，以前年度如有類似情形漏未申報者，如屬未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查之案件，可依稅捐稽徵法第48條之1規定自動補報補繳所漏稅款，僅須加計利息免予處罰。

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個人綜合所得稅申報房屋租金支出列舉扣除額應檢附之文件

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示，納稅義務人、配偶及申報受扶養直系親屬在中華民國境內租屋供自住且非供營業或執行業務使用者，其所支付之租金，每一申報戶每年扣除數額以120,000元為限。但申報有購屋借款利息者，不得扣除。
 
國稅局說明，個人綜合所得稅申報房屋租金支出列舉扣除額，應詳填申報書的承租房屋坐落地址，且須檢附下列證明文件供稽徵機關核認：
 
1.承租房屋及支付租金之證明文件：承租房屋的租賃契約書及付款證明影本(如：出租人簽收之收據、自動櫃員機轉帳交易明細表或匯款證明)。
 
2.納稅義務人、配偶或申報受扶養直系親屬，於課稅年度在承租地址辦竣戶籍登記之證明，或納稅義務人載明承租之房屋於課稅年度內係供自住且非供營業或執行業務使用的切結書。
 
國稅局呼籲，納稅義務人申報本項扣除額時，務必依規定確實檢附上述各項證明文件，且勿再重複列報購屋借款利息扣除額，以免遭致剔除補稅。

資料來源

https://goo.gl/Qf0Km7

清境高架景觀步道系統是全台第一座無障礙高山高架步道。圖／南投縣政府提供

預計農曆春節之後，南投的清境農場將會啟用全台灣第一條「無障礙高山空中步道」！旅客將可利用新的步道，穿梭在樹冠層之中，沿途還可以欣賞到中央山脈、奇萊山等自然美景。

過去清境國民賓館至青青草原一段，僅有約400～500公尺的人行步道，經常會發生人車爭道的情況，險象環生。為了提供更安全的空間，同時創造友善的自然環境，南投縣政府自2015年開始建設清境高架景觀步道系統，目前已經進入最後施工階段，預計在農曆年後即可正式啟用。

清境農場海拔約1700～1800公尺，環境優美。全長1.2公里、寬2.5公尺的高架步道，則是連結現有舊步道至青青草原的南票口，增加行人空間，方便旅客步行。

為了友善維護自然景觀，步道採用隱匿式的高架設計，延伸至樹林之間，成為獨特的「高架空中步道」，並利用陸橋方式跨越台14線。旅客可以一邊步行，同時欣賞周遭與腳下綠意盎然的樹冠層生態，沿途並設有6座景觀平台，方便旅客遠眺中央山脈、奇萊山。

南投縣政府開發科科長顏貴億表示，該條步道啟用之後，將會是全台灣第一條無障礙的高山高架步道，方便娃娃車、輪椅族使用。同時也會舉辦盛大的命名活動，邀請民眾為步道取名字。顏貴億也指出，步道原定於1月底的農曆春節前可完工，但仍有電力、建物移除等工程需進行，因此暫定於2月農曆春節後可啟用。

去年房市交易冷清，六都買賣移轉棟數僅十八萬棟，創下廿六年來新低，比ＳＡＲＳ期間還慘；反映在房貸上，五大銀行新承作房貸金額可能改寫十一年來新低。

移轉棟數比ＳＡＲＳ期間還慘

台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行等五大銀行，承作房貸比重約占全體銀行四成，被視為房市風向球。五大銀行新承作房貸於二○○九年至二○一四年，每年都有五千億元以上規模，二○一一年更逼近六千億元，創下歷史新高；但隨著房市反轉向下，二○一五年已不到四五○○億元。

二○一五年十二月，由於「房地合一」稅制即將上路，加上公告地價和公告現值調升，帶動想要避稅的買賣需求，當月五大銀行新承作房貸飆破八百億元大關，改寫歷年新高；儘管如此，二○一五年五大銀行新承作房貸仍僅四四六四億元。

二○一六年房市持續低迷，五大銀行去年前十一月新承作房貸只有三九一○億元，預估去年全年新承作房貸金額可能創下二○○六年以來新低。

據了解，五大銀行中，各銀行每月房貸本息攤還至少六十億元，換言之，若銀行單月新承作房貸未超過六十億元，房貸餘額就會衰退，五大銀行合計至少要三百億元，一年不得低於三六○○億元。

一位公股行庫主管表示，去年五大銀行新承作房貸，僅可視為「低空飛過」，房貸餘額雖不致衰退，但也只是微幅成長，預料短期內房貸業務難有明顯成長動能。

全台工業區用地有七百廿四公頃閒置面積，經濟部工業局放出絕招，將修法新增強制以「原價」買回機制，且所有產業用地都適用。圖為中部剛完成公共建設的工業區。 (本報資料照)

目前全台工業區用地還有七百廿四公頃閒置面積，約是四分之一個六輕園區，出現許多囤地、哄抬價格等情況。經濟部工業局決定放出絕招，在產創條例修法草案中新增強制買回機制，且所有產業用地都適用。三年閒置期後，政府再給予兩年緩衝期，地主最多有五年可開發，否則政府將以實價強制買回。

全台閒置產業用地分部 圖／聯合報提供

去年經濟部處理產創條例修法時，原將閒置土地定義成三年，不過經與地方政府、廠商溝通後，工業局再放寬兩年緩衝期，不會再有展延機制。但遇到天災或不可歸責的因素，只要廠商申請，工業局會舉行專案小組來延長。

工業局表示，去年十二月底已將產創修法草案送院，下周行政院院會有望通過。最快下個立法院會期有望審議。

工業局官員表示，閒置土地會出現，多數是因為業者將投資計畫延後，但也有惡意哄抬價格的情況。如在雲林一處工業區，市價土地一坪六萬元，想接手的廠商已開價到一坪七萬元，但地主堅持要一坪十萬元才賣。

中捷運綠線電聯車原型車10日在日本舉行出廠典禮(圖：台北市政府)

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】台中捷運綠線機電系統工程標關鍵的電聯車原型車2017年1月10日在台北市政府捷運工程局余念梓副局長的見證下，製造商川崎重工業株式會社(簡稱KHI)在日本兵庫工廠(Hyogo Factory)舉行電聯車出廠典禮，象徵台中捷運綠線機電系統工程邁入重要里程碑。
 
台北捷運局說明，KHI公司曾先後參與生產台北捷運系統淡水、新莊、蘆洲、信義及松山等路線之電聯車。10日出廠的電聯車，為台中捷運綠線中運量無人駕駛鋼軌鋼輪系統，每列車由2節車廂組成，車廂之間設有車間走道可供乘客通行，外觀以「新芽綻放」，內裝以「清亮、簡輕」為設計概念，車頭呈流線型，搭配車窗及綠色飾條，使電聯車更具現代感，亮麗的車廂外觀、以及色彩鮮明的內裝充份表現出日本細緻的工業設計。