房氏物語

總有些朋友常問我：台中空屋率不是很高嗎?這篇有不錯的解答~

"在國人「有土斯有財」的觀念再加上金融寬鬆、資金成本利率低廉的條件下，空屋率高本來就是常態"也就是一人名下持有3.4間屋見怪不怪，但他會住嗎?他要賣嗎?~未必

「空屋率」的呈現意義　跟你想的不一樣！

營建署上週公佈了房地產近年來全台「空屋率」的數據統計資訊，定義空屋的數據與空屋率，是由台電低用電量的戶數比較房屋税籍戶數而來，它其實反應了「成屋市場」的實際使用狀態，屬於完整成熟的市場需求面，但是就整體房市的「供、需」，還要討論的供給面就是預售與待售的量。 營建署發布全台空屋。（好房網News記者蔡佩蓉製表）

以往我常不斷跟大家說明房市的供需並不是看「空屋」而是要看「餘屋」，重點就是空屋的所有權人是自然人，個人擁有房地産的購屋行為不管是投資或自住，它的基本動機都算是購買的需求；而法人(建商)所蓋的房屋，很明確的目的性就是為了銷售，它才屬於真正的供給。而「空屋」所有權人持有空屋並非絕對以售屋為動機，所以房市供給要看供貨與存貨的量，「預售屋」才是供貨、「餘屋」則是存貨。 然而每每在「空屋」問題的資訊大作文章時，學者官員總以為台灣空屋率高表示市場有超額供給，房市會因為賣壓沈重而跌價！但事實上台灣房地產市場長年的空屋數都一直維持在80萬棟以上，高空屋率本來就是台灣房市的「常態」了，學者官員們期待市場上的空屋會釋出，房價因此而會降低的說法，民眾真的等到了嗎？ 從近年來空屋率的變化來看，2012年空屋數(86.3萬)最多時，房價不但不跌反而持續再創新高，這就更加證明了房地產市場並不會因為空屋數據的量多而有抑制價格的情形，我們反而應該解釋，當空屋率愈高時，是市場對於房地産的持有興趣和後市期待愈高，愈勇於進場購屋而推升房價的指標！ 因此政策官員在為台灣房市與高房價問題進行把脈決策時，考量空屋數可以自然「以量制價」的根據在台灣是完全不能適用成立的。在國人「有土斯有財」的觀念再加上金融寬鬆、資金成本利率低廉的條件下，空屋率高本來就是常態，反倒要思考的是：若當空屋率下降，代表市場持有房產的意願降低，那麼房價還會高嗎？ 因此對於「空屋」的解讀，長期政府和官員的施政方向都錯了，將台灣「內需巿場」最重要的房市經濟搞得一蹶不振，才會進而不斷造成其他產業和經濟的亂象，惡性循環。 以全台灣住房總數800多萬戶來說，每年的空屋數統計在81~86萬戶之間，空屋比率僅在10%~11.5%之間變化，這1.5%的統計變化對整個房市能有什麼舉足輕重的影響性嗎？只要有基本數學或統計觀念的人應該都會懂，即使房價會降也不會是因為「空屋」的關係，真正要讓房價市場正常化，供需的調節還是得看其他整體金融和經濟巿場的環境變化！ 我相信即便是主計處裡的基層公務雇員，都該會在自己的公務職掌下，對統計數字的意義能有一定sense 的解讀，政策官員們不應該再在毫無意義的統計數字上頭作文章，具有真正專業的事務官應好好在權責能力的分內去提出正確而有效的建言去執行，而不該只做一個政客下的棋子，隨之亂舞，還給全民一個健全正常的市場環境。

原文網址: https://goo.gl/xiWnMz

今年房市會不會落底？戴德梁行估價師事務所所長楊長達表示，今年第1季的土地交易量是觀察重點，如果交易量無法站上300億，今年落底機會渺茫。

楊長達表示，土地是原料，建商是不是看好房市，端看買地情況，建商如果不買，房市沒有動能，就不太可能好轉。

他說，去年土地市場是黑暗的一年，含地上權交易在內，全年僅890多億元，不僅創下金融海嘯後新低，也跌破十年均線1116億元，單以所有權土地來看，和前三年比較，幾乎是腰斬。

另以去年前十大交易來看，過去前十大交易，買方主要都是建商，但去年建商已淪為配角，最大一筆交易為華碩斥資78億買下的北投工業土地，另有四筆也都是工業土地。

去年大型建商幾乎都縮手，唯一還在買地的，就只有興富發建設，在十大交易中占了四筆，但交易金額占比不高，十大交易總金額約250億元，工業地就占了超過六成。

楊長達說，很多業者建商對外表示今年會落底，但如果認定房市會落底，去年就應該進場購地，準備原料，如果連地都不買，沒有推案，房市怎麼可能落底好轉？ 他表示，去年工業土地異軍突起，主要是近年中國大陸投資環境優勢不再，台商有回台設廠以及網路電商之倉儲物流配送需求，前幾年中南部工業土地行情僅約一坪3、4萬元，如今則都已倍數增長。

但這和住商市場關係不大，而且2017年工業土地需求雖仍在，但由於工業地價亦已撐在高點，交易難度恐將高於2016年。

楊長達表示，土地市場急凍，主要和政府近年一路打壓有關，從金管會金八條開始，一路祭出豪宅稅、囤房稅、調高公告地價、建物標準造價，一直到房地合一稅上路，一而再，再而三的打擊，市場現在已被打趴在地上，很難短時間就重新站起來。

雞年房市新生態，2017年房市10大趨勢

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】據住展雜誌彙整市調與政策，2017年房市可能會有以下10種趨勢，分別是「豪宅推案量井噴」、「產品超M型化」、「沒有鮭魚，只有禿鷹」、「漣漪效應轉為脫鏈效應」、「奧梨子變蘋果」、「老屋重建成為降價的引信？」、「搶照潮再起」、「都更案遍地開花」、「救市與健全化政策並行」、「房貸餘額再創新高」等10項。
 
趨勢一：豪宅推案量井噴。住展雜誌企研室經理何世昌表示，受到政府不打房、北市調降房屋稅，以及不少豪宅案已將近成屋階段，延無可延影響，全台豪宅推案量將爆出驚天巨量；其中，又以北市、高市豪宅案量最大，豪宅市場形成「南北狂燒中冷卻」的態勢。
 
趨勢二：產品超M型化。之所以稱作「超M型化」，是因為產品與坪數差距更甚於過往。比如說超豪宅的興起，不只規劃邁向藝術收藏走向，坪數已不再沿襲傳統的一、二百坪，而是把坪數放大到約三百坪、甚至到五百多坪，豪宅VS小宅推案更加極端。
 
趨勢三：漣漪效應轉為脫鏈效應。以往在多頭時期，豪宅案會產生「漣漪效應」，周邊建案會比價跟漲、並往外擴散。但在房市轉為買方市場後，漣漪效應已不復見，取而代之的是脫鏈效應，即真豪宅案依然穩守高價，但一般住宅案則持續降價才能獲得自住客青睞。豪宅與一般住宅案就像落鏈後的前後輪，二者之間失去連動性，各唱各的調。
 
趨勢四：沒有鮭魚，只有禿鷹。住展雜誌企研室經理何世昌分析，過去從海外回流、促成房價飆漲的鮭魚資金已經不存在，近來出現在北市上掃貨的只有禿鷹；二者雖然都具置產性質，但差別在於鮭魚追漲掃貨，而禿鷹只挑倒在地上的死屍，惟有價格夠划算才會狼吞虎嚥。逢低掃貨的案例不只侷限於台北市，預期其他縣市都可能出現多金客包裹吃下建案餘屋的狀況。
 
趨勢五：奧梨子變蘋果。住展雜誌企研室經理何世昌指出，行政院通過「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」草案後，因給予1.4倍容積獎勵，買爛房子來開發推案比買素地更有利可圖，爛房子頓時從奧梨子變蘋果。尤其，單一產權、大面積土地的老舊大樓更具姿色，開發效應遠高於產權分散的連棟式公寓。預期老屋重建條例若經立院通過，舊大樓買賣與開發案將蔚為風潮。
 
趨勢六：老屋重建成為降價的引信？老屋重建給予高額容積獎勵，勢必吸引業者砸重金買舊房子來開發，其所成交的土地單價戶看之下會很高，但實際上容積單價卻大幅下降，推案成本會比傳統建案低。因此，老屋重建案將更有降價的本錢，這會不會是點燃另一波價格戰的引信？值得追蹤觀察。
 
趨勢七：搶照潮再起。由於2018年起取得建照的預售屋雨遮、屋簷不登記亦不計價，預計2017年將有申請建照潮。只是受到房市交易不振影響，以及部份業者應已備有應對方案，估計這波搶照潮會是「小潮」，而非「大潮」。此外，2018年雨遮登記新制上路後，雨遮登記將由目前的「一國兩制」邁入「一國三制」時代，若政府宣導不足，購屋糾紛只會更多不會更少。
 
趨勢八：都更案遍地開花。大台北自2016年開始，都市更新建案開始出量，預期2017年都更案量會比2016年至少增加2成以上，北台灣都更案量上看千億。但何世昌認為，都更案放量並不代表都更有救了，答案恰好相反；由於近年釋出的都更案，都是在先前房市景氣大好時所談的，但目前房價持續修正，餅變少而大家又想多分一點，都更是難上加難。
 
趨勢九：救市與健全化政策並行。從行政院拍板的老屋重建條例與台北市降新房屋稅，可以確定政府已有救市的意願。但此同時，房市健全化政策也同步推行，如雨遮不登記、不計價、社會住宅等。預期救市與健全化政策並軌，會是今年房市政策主要基調，且救市也只是力道偏弱的小規模救市，大規模救市的機率微乎其微。
 
趨勢十：房貸餘額再創新高。2016年全國房貸餘額居高不下，估計2017年房貸餘額會再持續攀高，一來是成屋交屋潮所致，二來是2017年成交量能應會比2016年稍好。由於交屋潮之故，部份營建股帳面會很漂亮。即便如此，料2017年仍會有些營建股為了鎖住利率、或籌措渡寒冬資金而發債。

資料來源https://goo.gl/Bl02GW

2017房市10大趨勢，超級豪宅佔重要角色

2017房市10大趨勢，多圍繞豪宅與老宅打轉。據市調業者彙整資訊與政策指出，10大趨勢，分別是「豪宅推案量井噴」、「產品超M型化」、「沒有鮭魚，只有禿鷹」、「漣漪效應轉為脫鏈效應」、「奧梨子變蘋果」、「老屋重建成為降價的引信？」、「搶照潮再起」、「都更案遍地開花」、「救市與健全化政策並行」、「房貸餘額再創新高」等。
 
就豪宅動向來看，光是台北市、高雄市豪宅全年推案量體，就達2400億元，而坪數動輒超過300~500坪的超豪宅興起，與低總價市場青睞的小宅產品，將使推案型態更往M型化趨勢發展。
 
至於豪宅推案量增，是否將推升整體行情，《住展》雜誌企研室經理何世昌認為，「以往在多頭時期，豪宅案會產生『漣漪效應』，周邊建案會比價跟漲。但在房市轉為買方市場後，取而代之的是『脫鏈效應』。即真豪宅案依然穩守高價，但一般住宅案則得持續降價，才能獲得自住客青睞。」
 
而老宅隨著行政院通過「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」草案後，因給予1.4倍容積獎勵，何世昌預言：「買爛房子來開發推案，勢必比買素地更有利可圖。尤其，單一產權、大面積土地的老舊大樓更具姿色。」甚至隨著建商購入標的物的容積單價下降，推案成本會比傳統建案低，可能開啟另一波價格戰。（詹宜軒／台北報導）

資料來源：

http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20170112/1033458/rtn/2017%E6%88%BF%E5%B8%82%E3%80%80%E8%B1%AA%E5%AE%85%E3%80%81%E8%80%81%E5%AE%85%E5%BC%95%E9%A0%9810%E5%A4%A7%E8%B6%A8%E5%8B%A2

陸版肥咖條款上路，台商急於挪移資金，台灣豪宅市場可能成為避風港。銀行業者指出，台商想辦法把資金從大陸搬出來，必須要有地方停泊，台灣豪宅市場行情經過一段修正，加上相關稅負放寬，成為台商青睞的標的。

台灣豪宅市場在過去政策連串打房下，買盤明顯縮手，價格跌幅也相當可觀，成交價比建商開價打六、七折的都有，但是從去年底開始，北、中、南的豪宅市場買家漸漸「重出江湖」。

銀行業者指出，不只台商老闆、大股東，高階台幹也把錢搬回台灣，最熟悉與簡便的方式，就是拿來買到豪宅；尤其豪宅價格下跌一段時間後，進場價格相對合理，買豪宅既可避開肥咖條款查稅，還可為人民幣貶值避險，也有利於資產保值。

一家上市建商高階主管表示，去年底該公司豪宅案的買家有增加跡象，而且來買的不是來自香港、大陸的炒家，而是台灣人，只是不確定其買房的資金是否是自大陸調回來的。

銀行從事金融商品行銷（TMU）的高層主管指出，該行服務的台商大戶，因應肥咖條款，把錢想辦法搬回台灣的規模顯著增加，考量風險，這些大戶不會把資金投入金融商品操作、投資理財，而是去買豪宅，還不見得需要銀行協助融資。

銀行業者指出，大陸肥咖條款大查稅對象是資產規模人民幣600萬元以上的非居民，因此許多台商、高階台幹，第一就是想辦法把大陸境內的個人資產降到人民幣600萬元以下。這些中小台商、台幹大多數沒有美國籍，不怕台、美合作美國肥咖條款查稅，因此把錢搬回台灣買豪宅；也有客戶為降低大陸境內資產金額，透過在大陸賣房的方式，請願意低接的台灣朋友，在台灣支付其新台幣作為買房價金，就這樣在檯面下把大陸資金轉回台灣。

2017-01-09 01:17:02 經濟日報 記者夏淑賢／台北報導

http://money.udn.com/money/story/5648/2218100